"اللواء" تنشر نص مشروع قانون "البناء الأخضر" المعروف بـ "طابق الميقاتي" واعتراضات التنظيم المدني

احالت الامانة العامة لمجلس الوزراء الى الوزراء قبل يومين نسخة من كتاب وزارة الاشغال العامة والنقل المتضمن مشروع قانون البناء المستدام (البناء الاخضر) والذي يعرف او الذي اصطلح على تسميته بطابق الميقاتي، وذلك بغية الاطلاع عليه تمهيداً لعرضه على مجلس الوزراء.
ويتضمن كتاب الوزير غازي العريضي اشارة الى ان المجلس الاعلى للتنظيم المدني اتخذ في جلسته بتاريخ 18/2/2013 (محضر رقم 9) قراره بالموافقة على مشروع قانون البناء المستدام (البناء الاخضر) باعتباره يهدف الى تقديم حوافز استثمارية تتعلق بزيادة عوامل الاستثمار في العقارات غير المبنية.
مشروع قانون البناء المستدام (البناء الاخضر)
المادة الأولى: تعتبر أبنية مستدامة (أبنية خضراء) بمفهوم هذا القانون الأبنية التي تتوفر فيها شروط بيئية، اجتماعية، تنظيمية، وطاقوية على أن تحدد هذه الشروط بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزراء الأشغال العامة والنقل والبيئة والشؤون الاجتماعية والطاقة والمياه بعد موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني.
المادة الثانية: مع مراعاة القوانين والأنظمة التي ترعى شؤون البناء، يحق لمالك العقار غير المبني فقط الذي يرغب في إقامة بناء مستدام وفقا للمادة الأولى أعلاه أن يستفيد من حوافز تتعلق بزيادة عاملي الاستثمار وعدد الطوابق والارتفاع، وذلك وفقا لما يلي:
1ـ في المناطق حيث لا يتجاوز عدد الطوابق المسموح بها الأربعة: زيادة عامل الاستثمار العام بنسبة أقصاها 25% منه، على أن توزع هذه الزيادة بالتساوي على عدد الطوابق.
2ـ في المناطق حيث يتجاوز عدد الطوابق المسموح بها الأربعة: زيادة طابق واحد فقط على البناء لا تتجاوز مساحته مساحة الطابق الأخير.
المادة الثالثة: تحدد دقائق تطبيق المادة الثانية من هذا القانون بموجب مرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير الأشغال العامة والنقل بعد موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني، على أن يستند هذا المرسوم التطبيقي الى توجهات الخطة الشاملة لترتيب الأراضي المصدقة بالمرسوم رقم 2366/2009 وعلى القدرة الاستيعابية للمناطق وعلى أن يحدد هذا المرسوم المناطق المستثناة من تطبيق المادة الثانية أعلاه.
المادة الرابعة: يتوجب على مالك العقار دفع رسوم تساوي 80% من قيمة الأرض الوهمية للمساحات الإضافية على أن تخصص 85% من هذه الرسوم لخزينة الدولة و10% للبلديات و5% للمؤسسة العامة للإسكان.
المادة الخامسة: تعتمد لتخمين سعر المتر المربع لاحتساب الرسوم المنصوص عنها في المادة الرابعة من هذا القانون اللجان المكلفة تخمين سعر المتر المربع لتحديد رسوم رخصة البناء على أن لا تقل قيمة التخمين عن القيمة المعتمدة سابقا لإعطاء رخصة البناء في حال وجودها.
المادة السادسة: يعتبر البناء المستفيد من أحكام هذا القانون مخالفا وكذلك تعتبر المساحات الإضافية كافة مساحات مخالفة في حال عدم التقيد بالشروط المنصوص عنها في المادة الأولى منه، ويتوجب على مالك العقار دفع غرامة تساوي عشر مرات الرسوم المتوجبة والمنصوص عنها في المادة الرابعة من هذا القانون على أن يُعتمد التخمين وفقا للأسعار الرائجة بتاريخ تسوية المخالفة.
المادة السابعة: يُعمل بهذا القانون فور نشره في الجريدة الرسمية.
الأسباب الموجبة
ان التوجه العالمي في قطاع البناء يشير الى تنامي وتطورواضح وجلي في مفهوم البناء المستدام (البناء الاخضر) وما ينتج عن هذا التطور من افادة للمجتمع وسلامة البيئة.
ان توجيه قطاع البناء الى الابنية المستدامة (البناء الاخضر) ضرورة، حيث انه يؤمن تنمية بيذية مستدامة لجهة حماية سلامة البيئة ومواردها الطبيعية وتقديم خدمات اجتماعية الى المواطنين والمساهمة في الدورة الاقتصادية المستدامة.
لتعزيز هذا التوجه، يهدف مشروع القانون هذا الى تقديم حوافز استثمارية تتعلق بزيادة عوامل الاستثمار في العقارات غير المبنية.
ملاحظات التنظيم المدني
تجدر الاشارة الى ان المجلس الاعلى للتنظيم المدني اتخذ قراراً رقم 37 في جلسة استثنائية عقدت ظهر يوم الجمعة الواقع في 14/9/2012 تضمن ملاحظات على مشروع القانون الرامي الى زيادة عامل الاستثمار العام في العقارات غير المبنية، وهنا نص القرار:
محضر الجلسة المنعقدة بتاريخ 14/9/2012
عقد المجلس الاعلى للتنظيم المدني جلسة عادية تمام الساعة الحادية عشرة ظهر يوم الجمعة الواقع فيه 14/9/2012 في المديرية العامة للتنظيم المدني حضرها السادة: الياس الطويل رئيس المجلس بالتكليف.
ايلي بصيبص، ابراهيم شحرور، الياس الخوري، اندره بخعازي، خليل الحجل، محمد يونس، زياد عقل وشوكت أشتي. وتغيب بعذر السادة عمر الناطور، بشير ذوق وبرج هتجيان.
وبعد تصديق محضر الجلسة السابقة، انتقل المجلس الى دراسة الموضوع المدرج على جدول الاعمال، واتخذ بشأنه القرارات التالية:
1- زيادة عامل الاستثمار:
اطلع المجلس الاعلى للتنظيم المدني في جلسته المنعقدة بتاريخ 12/9/2012 على مشروع قانون يرمي الى زيادة عامل الاستثمار العام للعقارات غير المبنية وقرر عقد جلسة خاصة لمناقشة هذا المشروع نهار الجمعة الواقع في 14/9/2012.
وبعد التداول أبدى المجلس الاعلى الملاحظات التالية:
1- في اساس المشروع:
- ان فكرة انتاج اراض وهمية على مجمل مساحة الوطن بهدف تأمين ايرادات مالية ملحة، تحت ضغط ازمة المالية العامة، يُعتبر مقاربة غير تنظيمية كونها تأخذ بعين الاعتبار جانباً وحيداً من الدينامية التنظيمية وتهمل الجوانب الاخرى سواء كانت اجتماعية، بيئية او طبيعية.
- ان زيادة كثافة البناء وبالتالي الكثافة السكانية بشكل عام على مجمل الاراضي اللبنانية سوف يعزز الاختلالات القائمة حالياً على ارض الواقع: البنى التحتية غير الكافية، الاختناقات المرورية، التدهور البيئية ونوعية الحياة في المدن.
- ان ذلك سيزيد الضغط العمراني في المناطق التي تعاني منه اصلاً، اما في المناطق التي ليست عرضة حالياً لهذا الضغط، فإن المشروع المقترح لن يؤدي الى تحقيق الغاية المرجوة منه.
- في المناطق الدينية المركزية، ستكون الابنية التي انشئت في الاربعينيات والتي تشكل مجموعات مدينية متجانسة عرضة للانقراض، لان امكانية زيادة طابق او طابقين ستجعل هذه العقارات اكثر جاذبية بالنسبة للمستثمرين العقاريين، وبالتالي ستشجع على ازالة المباني القديمة لانشاء مبانٍ جديدة اكثر ارتفاعاً. لان ذلك سيكون له تأثير بالغ على مجمل وجه المدن وطابعها من الناحية الاجتماعية والسكنية.
- ان المشروع المقترح، وعلى عكس ما جاء في اسبابه الموجبة، لن يؤدي الى تخفيض اسعار الوحدات السكنية، والتجارب السابقة خير دليل على ذلك.
2- في الآلية والإجراءات:
- ان الزيادة على عامل الاستثمار العام التي يمكن ان تنتج عن تطبيق هذا المشروع تتراوح بين حد ادنى يبلغ 6.6٪ (في حالة بناء مؤلف من 15 طابق متكرر يضاف عليه طابق واحد) وحد اقصى يبلغ 100٪ (في حالة بناء مؤلف من طابق واحد وفق نظام منطقة ارتفاقية معينة وغير وارد في نظامها انها مخصصة للسكن الخاص او الافرادي).
- ان المشروع المقترح في الفقرة (3) من المادة الاولى يتعارض مع مواد اساسية تنظيمية في قانون البناء لا سيما المادتين الخامسة والتاسعة منه.
- ان الفقرة (2) من المادة الاولى التي تنص على إمكانية زيادة عدد الطوابق بنسبة 10٪ من عدد الطوابق الممكن تنفيذه، لا تحدد اي طابق سيعتمد في حال كان المشروع المنوي بناؤه مؤلفاً من طوابق مختلفة المساحات.
- ان الفقرة (7) من المادة الاولى تفتقر الى التحديد الدقيق للتعريفات الواردة فيها.
3- في حسابات تقديرات الايرادات:
إن المساحات الواردة في الحسابات تحت تعريف «المساحة المرخصة من قبل نقابة المهندسين» هي بالفعل مساحات مسجلة لدى النقابة وهي مساحات اجمالية ليست كلها محتسبة في الاستثمار (تشمل المساحات التي لا تحتسب في عوامل الاستثمار كالشرفات والطوابق السفلية والادراج والمناورات والخرجات..) وبالتالي فإن مجموع قيمة الارض الوهمية بحاجة الى اعادة نظر.
ثم رفعت الجلسة على ان تُعقد جلسة عادية يوم الاربعاء الواقع فيه 19/9/2012 في تمام الساعة الثانية بعد الظهر.
نقيب المهندسين في بيروت - ايلي بصيبص
نقيب المهندسين في الشمال مدير عام الطرق والمباني - بشير ذوق (غائب)
مدير عام الشؤون السياسية واللاجئين - الياس الخوري
مدير عام المؤسسة العامة للإسكان - محمد يونس
مدير عام البيئة - برج هتجيان(غائب)
مدير عام العدلية - عمر الناطور (غائب)
مدير عام المجالس والادارات المحلية - خليل الحجل
عن مجلس الانماء والاعمار - ابراهيم شحرور
مهندس معماري - اندره بخعازي
مهندس تنظيم مدن - زياد عقل
مجاز اختصاصي في علم الاجتماع - شوكت أشتي
رئيس المجلس بالتكليف - الياس الطويل.
توضيحات رئاسة الحكومة
ورد مكتب رئيس رئيس مجلس الوزراء على ملاحظات المجلس الاعلى للتنظيم المدني، على الشكل الآتي:
في أساس المشروع:
- ان فكرة انتاج أراضٍ وهمية على مجمل مساحة الوطن بهدف تأمين ايرادات مالية ملحة تحت ضغط أزمة المالية العامة، يعتبر مقاربة غير تنظيمية كونها تأخذ في الاعتبار جانباً واحداً من الدينامية التنظيمية، وتهمل الجوانب الأخرى سواء كانت اجتماعية، بيئية أو طبيعية.
التوضيح: أن العقارات غير المبنية التي يمكنها الإفادة من هذا القانون، لا تشكل نسبة عالية من المناطق المكتظة حالياً، والتي يمكنها أن تشكل عبئاً على البنى التحتية وحركة السير الموجودة.
وعلى سبيل المثال ان العقارات الموجودة في بيروت والتي يمكنها ان تستفيد من هذا القانون قد لا تتجاوز الـ15٪، وبالتالي فرن نسبة الاستفادة من هذا القانون لن تتجاوز نسبة 1،5٪ من الاعباء الاضافية العامة علي شبكات البني التحتية. بالمقابل ان هذا القانون في المناطق غير المكتظة سكنياً، يساعد ذوي الدخل المحدود لبناء طابق اضافي، كما يستتبع اضافة البنى التحتية عند تنفيذها.
- ان اضافة طابق واحد مع التقيّد بالتراجعات والانظمة المعمول بها من شأنه عدم المساس بالمساحات الخضراء وبالتالي عدم تأثير هذه الزيادة على البيئة الطبيعية.
- ان زيادة كثافة البناء وبالتالي الكثافة السكانية بشكل عام على مجمل الاراضي اللبنانية سوف يعزز الاختلالات القائمة حالياً على ارض الواقع: البنى التحتية غير الكافية، الاختناقات المرورية، التدهور البيئي ونوعية الحياة في المدن.
- ان ذلك سيزيد الضغط العمراني في المناطق التي تعاني منه أصلاً، اما في المناطق التي ليست عرضة حالياً لهذا الضغط، فإن المشروع المقترح لن يؤدي الى تحقيق الغاية المرجوة منه.
- في المناطق المدينية المركزية، ستكون الابنية التي أنشئت في الاربعنيات والتي تشكل مجموعات مدينية متجانسة عرض للإنقراض لأن إمكانية زيادة طابق او طابقين ستجعل هذه العقارات أكثر جاذبية بالنسبة للمستثمرين العقاريين، وبالتالي ستشجع على ازالة المباني القديمة لإنشاء مبان جديدة اكثر ارتفاعاً، لان ذلك سيكون له تأثير بالغ على مجمل وجه المدن وطابعها من الناحية الاجتماعية والسكنية.
- ان الرسم الملحوظ للبلدية (10٪)، يتيح الفرصة للبلدية المعنية تحسين البنى التحتية وإنشاء مرائب عامة تساهم في حل جزء من مشاكل السير.
- يراجع البند (1) اعلاه.
- ان المحافظة على الابنية والابنية ذات الطابع المعماري المميز لا يُحلّ إلا بوضع الاشارات التي تمنع هدمها على الصحائف العقارية، ان وجود هذه الابنية مهدّد بصورة متواصلة في حال أضيف عامل الإستثمار أم لم يضف، خاصة ان متطلبات العمارة الحديثة لن تترك بناءً قائماً الاتجاه الطاغي هو للابنية المختلفة تماماً عن الابنية القديمة من حيث التصميم، وهذا ما سبق وحصل ويحصل حالياً.
- ان المشروع المقترح، وعلى عكس ما جاء في اسبابه الوجبة، لن يؤدي الى تخفيض اسعار الوحدات السكنية، والتجارب السابقة خير دليل على ذلك.
في الآلية والاجراءات:
- ان الزيادة على عامل الاستثمار العام التي يمكن ان تنتج عن تطبيق هذا المشروع تتراوح بين حد أدنى يبلغ 6.6٪ (في حال بناء مولف من 15 طابق متكرر يضاف عليه طابق واحد) وحد أقصى يبلغ 100٪ (في حالة بناء مؤلف من طابق واحد وفق نظام منطقة ارتفاقية معينة وغير وارد في نظامها انها مخصصة للسكن الخاص أو الافرادي).
- ان التخفيض في اسعار الشقق الوارد في الاسباب الموجبة مردّه الى زيادة العرض من جهة وادخال بعض الوفر في كلفة بناء هذه الزيادة، وتوزيع المصاريف المشتركة في البناء على عدد أكبر من المالكين دون زيادته.
- ان مشروع القانون استثنى المناطق الحرجية والزراعية والذي لا يلحظ نظامها اكثر من طابق واحد خلافاً للمناطق السكنية، وبالتالي لا إضافات بنسبة 100٪ فيها. ام نسبة 6.6٪ الواردة فتطبق على الابنية التي ستستفيد من هذه الزيادة والتي تشكل نسبة ضئيلة من العقارات الصالحة للبناء، وبالتالي فإن تأثير الاضافة على المنطقة بصورة عامة سيكون ضئيلاً جداً.
- ان المشروع المقترح في الفقرة (3) من المادة الاولى يتعارض مع مواد اساسية تنظيمية في قانون البناء لا سيما المادتين الخامسة والتاسعة منه.
- ان الفقرة (2) من المادة الاولى التي تنص على امكانية زيادة عدد الطوابق بنسبة 10٪ من عدد الطوابق الممكن تنفيذه، لا تحدد أي طابق سيعتمد في حال كان المشروع المنوي بناؤه مؤلفاً من طوابق مختلفة المساحات.
- ان الفقرة (7) من المادة الاولى تفتقر الىالتحديد الدقيق للتعريفات  الواردة فيها.
- لم يتبين أن للمادة الخامسة من قانون  البناء أي علاقة بالموضوع، كما أن المادة التاسعة التي تتناول الارتفاعات والخطوط الغلافية هي موضوع تعديل في المشروع الحاضر أسوة بما جاء في المادة (16) من قانون  البناء التي تتناول المجموعات الكبرى.
- ان زيادة طابق سيكون مماثل للطابق الأخير وهذا ما تمت الاشارة اليه في البند واحد من المادة الاولى وقد سقط سهواً ذكرها في البند (2) فتم التصحيح.
- تم توضيح الفقرة 7 من المادة الاولى من المشروع وأصبحت كما يلي:
تستثنى من الزيادة المنصوص عنها أعلاه المناطق الحرجية والزراعية والأثرية ومناطق الانزلاقات ومناطق السكن الخاص أوالسكن الافرادي المحددة بهذه الصفة في المراسيم التنظيمية الصادرة بشأنها والخطة الشاملة المصدقة لترتيب الاراضي اللبنانية، وكل تفسير لأي التباس يعود للمجلس الاعلى للتنظيم المدني تفسيره.
في حسابات تقديرات الإيرادات:
- ان المساحات الواردة في الحسابات تحت تعريف «المساحة المرخصة من قبل نقابة المهندسين» هي بالفعل مساحات مسجلة لدى النقابة وهي مساحات اجمالية ليست كلها محتسبة في الاستثمار (تشمل المساحات التي لا تحتسب في عوامل الاستثمار كالشرفات والطوابق السفلية والادراج والمناور والخرجات..) وبالتالي فإن مجموع قيمة الارض الوهمية بحاجة إلى إعادة نظر.
- ان تخفيض الارقام تم بنسبة 20٪، وقد اصبحت نسبة التخفيض 30٪ في اللائحة حالياً.
ملاحظات الوزارات المعنية
وسبق لوزارة البيئة أن اعدت ملاحظات على المشروع، وفق ما ورد في كتاب وزير البيئة ناظم الخوري:
«وبعد الاطلاع على الملف من قبل مصلحة البيئة السكنية،
وحيث أن مشروع القانون غير مُرفق بالمعاملة، فان وزارة البيئة قد وضعت ملاحظاتها بناء على ملاحظات المجلس الأعلى للتنظيم المدني وفقاً للآتي:
1 - أن النمو السكاني والامتداد العمراني السريع في منطقة بيروت الكبرى يشكلان ضغطاً على الموارد الطبيعية واستهلاكاً للمساحات والغطاء النباتي ومصادر المياه والطاقة، ومع تخطي مدينة بيروت وضواحيها قدرتها الاستيعابية القصوى، تشكل زيادة عامل الاستثمار تأثيراً سلبياً مباشراً لجهة:
- زيادة الكثافة السكانية، وبالتالي زيادة الطلب على البنى الفوقية والتحتية غير المناسبة حتى في وضعها الحالي، مما يؤثر سلباً على نوعية الحياة والبيئة المدنية ويؤدي إلى تفاقم المشكلات البيئية من ناحية زيادة الطلب على الموارد الطبيعية كالمياه مثلاً، وزيادة الضغط على المنشآت الخدماتية كمراكز فرز وإعادة تدوير النفايات الصلبة ومحطات معالجة المياه المبتذلة environmental load.
- تفاقم مشكلة تلوث الهواء وحركة الاكتظاظ المروري وغياب المساحات الكافية لتأمين مواقف للسيارات في بيروت الكبرى لما ينتج عن زيادة في الكثافة السكانية من زيادة الطلب على استخدام الطرقات بظل غياب مخطط لتفعيل النقل المشترك.
2 - أن النسيج العمراني الحالي في بيروت الكبرى مهدد بسبب الضغط العقاري وقلة الاراضي المتبقية والصالحة للبناء، وبزيادة عامل الاستثمار سيزيد الخطر على هذا النسيج المتجانس والقديم نسبياً - وخاصة في قلب العاصمة - بسبب زيادة جاذبيته من الناحية الاقتصادية بالنسبة للتطور العقاري.
3 - بما يتعلق بزيادة عامل الاستثمار في الأرياف وخارج النطاق المدني، تلعب الموارد الطبيعية دوراً مهماً في الاقتصاد اللبناني، اما استنفاذها فانه لا يؤدي فقط إلى خسارة هذه الموارد بل إلى تقويض استدامة هذا الاقتصاد أيضاً.
لذلك فان المطلوب وفق ما جاء في الخطة الشاملة لترتيب الأراضي اللبنانية (المرسوم رقم 2366/2009) هو الإدارة الذكية لاستعمالات الأراضي وخاصة من ناحية المحافظة على الثروة الحرجية والطبيعية والأراضي الزراعية، اي العمل على الحد من زيادة الكتل المبنية خصوصاً وأن قسماً كبيراً من الأراضي اللبنانية غير منظم حيث تنتشر فوضى البناء العشوائي والامتداد العمراني الافقي بسبب غياب المخططات التوجيهية.
من هنا، فان وزارة البيئة ترى ضرورة تفعيل العمل باستكمال اعداد المخططات التوجيهية في المناطق غير المنظمة وإعادة درس المناطق المصنفة وفقاً لواقع الحال لما لها من دور ايجابي على حماية الموارد الطبيعية وتفعيل القطاعات الاقتصادية قبل إصدار أي مرسوم يرمي إلى زيادة عامل الاستثمار».
والمالية
اما ملاحظات وزير المالية محمّد الصفدي، فقد تضمنت الآتي:
بالاشارة إلى الموضوع والمرجع المبينين أعلاه،
بالاطلاع على ملاحظات المجلس الأعلى للتنظيم المدني على مشرع القانون الرامي إلى زيادة عامل الاستثمار العام للعقارات غير المبنية، في محضر جلسته رقم 37 المنعقدة بتاريخ 14/9/2012، وعلى ملاحظات وزارة العمل في كتابها المنوه عنه في المرجع أعلاه، تبين انها قد حصرت بالنواحي الفنية، وبالآليات والإجراءات، وبما يتعلق بمواد أساسية تنظيمية في قانون البناء وبالتحديد الدقيق لبعض التعريفات، علماً أن كتاب وزارة الداخلية والبلديات رقم 855/ص.م تاريخ 26/9/2012 لم يتضمن أية ملاحظات لعدم استلامها مشروع القانون وفق ما جاء في الكتاب.
بناء على ما تقدّم ترى وزارة المالية، أن ملاحظات المجلس الأعلى للتنظيم المدني على مشروع القانون، وملاحظات وزارة العمل تخرج عن اختصاصها، ولكنها تسجل أن زيادة عامل الاستثمار العام للعقارات غير المبنية سيكون عامودياً وبالتالي سيكون له تأثير ايجابي على صعيد الحفاظ على المساحات الخضراء».